Immobilienfinanzierung: schuldenfrei in Rente

Reicht Ihr Geld, wenn Sie in Rente gehen? Bei den meisten Bundesbürgern bleibt weniger zum Leben als bisher. Wer dann noch den Kredit für seine Immobilie abbezahlen muss, bekommt schnell finanzielle Probleme.

Jan-Uwe Schadendorf, Leiter Retail - Akquisition VertriebsPartner bei der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank in Hamburg, rät darum: „Läuft die Zinsbindungsfrist für das Immobiliendarlehen etwa zehn, 15 Jahre vor Eintritt der Rente aus, sollte der Kunde eine möglichst hohe Tilgung vereinbaren“. Denn steigen bei der Anschlussfinanzierung die Zinsen, kann das sehr teuer werden – vor allem, wenn nach einiger Zeit kein Einkommen sondern nur noch eine Rente gezahlt wird. Natürlich kann eine hohe Tilgung nur vereinbaren, wer die finanziellen Möglichkeiten hat. Grundsätzlich gilt dann: Je höher die Tilgung, umso kürzer die Laufzeit des Kredits. Der durchschnittliche Tilgungssatz liegt derzeit bei etwa ein bis zwei Prozent. „Kann der Kunde fünf bis acht Prozent tilgen, ist er bei den gegenwärtigen Zinskonditionen bis zur Rente schuldenfrei“, so Schadendorf.

Mit Kapital-Lebensversicherung tilgen
Eine andere Möglichkeit zur Kreditabbezahlung: „Wird zu diesem Zeitpunkt eine Kapital-Lebensversicherung fällig, sollte der Immobilienbesitzer darüber nachdenken, sie zur Darlehensreduzierung zu verwenden“, weiß Schadendorf. Das lohnt sich, denn: Wollen Sie den Betrag alternativ gewinnbringend anlegen, müsste mindestens eine Verzinsung in Höhe der Schuldzinsen drin sein. „Eigentlich sogar noch höher, denn auf Kapitalerträge fallen Steuern an“, sagt der Finanzexperte. Selbst wenn sich das Darlehen mit der Kapital-Lebensversicherung nicht ganz tilgen lässt, so werden doch die monatlichen Raten geringer und das gesparte Geld kann wiederum angelegt werden, um neues Vermögen zu bilden.

Kosten laufen weiter
Wer feststellt, dass die Immobilie nicht bis zum Renteneintritt abbezahlt werden kann, und weiß, dass es nach Eintritt der Rente finanziell knapp wird, sollte über einen Verkauf nachdenken. Denn: „Haus-Eigentümer müssen zusätzlich Instandhaltungsrücklagen bilden und die Betriebskosten laufen außerdem auch weiter“, mahnt Jan-Uwe Schadendorf. „Wachsen die Kosten über den Kopf, ist es besser die Immobilie so früh zu verkaufen, dass man noch keinem finanziellen Druck ausgesetzt ist. Im schlimmsten Fall kommt es sonst zur Zwangsversteigerung“. Und dann werden Immobilien häufig unter ihrem Wert verkauft.


Im Notfall: Früh genug verkaufen
Der Haus-Verkauf kann auch aus anderen Gründen sinnvoll sein: Die Immobilie könnte im reifen Alter zu groß sein, weil die Kinder aus dem Haus sind. Im schlimmsten Fall ist man plötzlich wieder allein stehend. Wer dann die große Familien-Immobilie verkauft und in eine kleinere Wohnung zieht, ist finanziell liquide genug, um den Lebensabend zu genießen. „Möglicherweise kann man auch mit seinen Kindern die Wohnung tauschen: Vielleicht gründen sie gerade eine Familie und brauchen etwas größeres, dann kann eine Übertragung oder ein Tausch für beide Seiten sinnvoll sein“, weiß Schadendorf. Ein Wohnungstausch kann auch noch steuerlich sinnvoll sein – wenn er rechtzeitig durchgeführt wird. Das rät Steffen Wissmann, Steuerberater mit dem Schwerpunkt Immobilien in Köln: „Beim Bundesverfassungsgericht ist ein Verfahren anhängig, nachdem die Verfassungsmäßigkeit bei der Besteuerung von Immobilien im Schenkungs- oder Erbschaftsfall überprüft wird“. Der Hintergrund: Immobilien werden im Ergebnis geringer besteuert als beispielsweise Wertpapiere oder Schmuck.

Das Gericht soll prüfen, ob das seine Richtigkeit hat. „Alle vermuten, dass sich die Erbschafts- und Schenkungssteuer für Immobilien erhöhen wird, aber keiner weiß, wann“, so Wissmann. Möglicherweise könnte das Urteil, selbst wenn es erst im Herbst 2006 gefällt werden sollte, rückwirkend zum Beispiel zum 1. Januar 2006 gelten. Vielleicht kommt das Urteil aber auch erst später, also 2007 oder 2008. Auf der sicheren Seite ist in jedem Fall, wer früh genug handelt. Allerdings darf der Schenker dabei nichts überstürzen: Er sollte sich notariell ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch ins Grundbuch eintragen lassen. „Alternativ könnte man auch dem Schenker eine lebenslange Rente zusichern“, erklärt Wissmann. Die kann der Beschenkte bei bestimmten Konstellationen in voller Höhe in der Einkommensteuererklärung bei den Sonderausgaben abziehen.

(Artikel von: 08.11.2005, betbla)