Baufinanzierung: Wie viel Geld soll es sein?

Feilschen mit dem Banker

Die Wunschimmobilie ist ins Auge gefasst, jetzt geht es an die Finanzierung. Doch vor dem Kredit steht harter Verhandlungspoker auf dem Programm. Gute Selbstinformation ist dabei das A und O.

Für den Bankberater bedeutet es bares Geld, wenn er dem Kunden schlechtere Konditionen verkauft: Die Provision richtet sich nach der Höhe des Abschlusses. Umso wichtiger ist die gute Vorbereitung vor dem Gang ins Beratergespräch.

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Rahmenbedingungen abstecken

Wie viel Geld soll es sein? Wie hoch ist das monatliche Budget? Wie hoch soll die monatliche Rate sein? Wie lange soll eine Zinsbindungsfrist gelten? Wie lange soll der Kreditvertrag laufen? Das sind alles Fragen, die vorher im stillen Kämmerlein geklärt werden sollten - dieses Dossier hilft dabei. Denn natürlich hat der Bankberater seine ganz eigenen Vorstellungen davon, was er anbieten möchte. So bleiben aber die Konditionen der verschiedenen Kreditinstitute schwer vergleichbar.

Angebote vorher schriftlich vergleichen

Es ist immer sinnvoll, mehrere Angebote zur Baufinanzierung einzuholen. Dafür gibt es zwei Gründe: Durch ein überteuertes Angebot geht viel Geld verloren. Und: Die günstigen Angebote können als Verhandlungsargument im Bankgespräch zählen. So ist es sinnvoll, vor dem persönlichen Gespräch alle Unterlagen schriftlich anzufordern.

Unterlagen gründlich sichten

Nur bei vollständigen Unterlagen kann eine Bank auch ein vernünftiges Angebot unterbreiten. Besonders wichtig beim Vergleich der Konditionen sind natürlich insbesondere der Effektivzins, die weiteren Nebenkosten und vor allem der Beleihungswert. Diese ist maßgeblich dafür verantwortlich, ob ein Kredit günstig oder teurer wird. Denn der niedrigste Effektivzins bringt nichts, wenn die Bank ihre Immobilie sehr knauserig bewertet. Ist dann die Bewertungsgrenze, bis zu der die Bank bereit ist, Geld zu leihen, ebenso niedrig, dann sind die Kosten am Ende doch wesentlich höher.

Gut vorbereitet ins Gespräch

Mit dem nötigen Wissen über Konditionen und auch Begrifflichkeiten geht der bald stolze Immobilienbesitzer gut vorbereitet ins Bankgespräch - auch über das Internet angebotene Finanzierungen laden noch einmal zur telefonischen Diskussion ein! Insbesondere bei der eigenen Hausbank stehen dann die Karten - trotz möglicherweise doch im ersten Augenblick schlechteren Konditionen - gut, ein attraktives Angebot zu erhalten. Beim persönlichen Gespräch wichtig: Auch ein gepflegtes Äußeres und gut sortierte und vorbereitete Unterlagen sind wichtig. Der Eindruck zählt mit!

Zu zweit ins Gespräch

Sehr hilfreich ist es auch, nicht alleine in ein Bankgespräch zu gehen. "Ich mache die Erfahrung", kommentiert so Christian Schmid-Burgk, Leiter Baufinanzierung der Verbraucherzentrale Hamburg (www.vzhh.de), "dass man besser verhandelt, wenn es nicht ums eigene Geld geht." Eine genaue Rollenabsprache bietet sich also auch an>

Pokern um die Konditionen

Sieht der Bankberater das wesentlich attraktivere Angebot des Konkurrenten, ist er vielleicht bei den Zinsen zu Abschlägen bereit. Verhandlungsmasse sind immer auch die Nebenkosten: Kontoführungsgebühr, Bereitstellungszinsen oder Gutachterkosten müssen nicht zwangsläufig erhöhen werden. Da diese nicht im Effektivzins ausgewiesenen Nebenkosten durchaus den Kredit um zehn Prozent verteuern können, lohnt sich das Pokern. Hauptargument sollten natürlich die Zinskonditionen des Konkurrenten sein. Aber auch jährliche kostenlose Sondertilgungen räumen Banken – auf Nachfrage – oft kostenlos ein. "Wenn eine Bank aber gar nicht mit sich verhandeln lässt und der Preis einfach zu hoch ist", rät Thomas Hentschel von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen (www.vz-nrw.de), "dann sollte man zu einem anderen Institut gehen.>

Angebote sortieren

Nun sind alle wesentlichen Unterlagen vorhanden - ein seriöser Bankberater wird im ersten klärenden Gespräch nicht auf eine Unterschrift dringen. Dann sollte noch einmal kritisch das Kleingedruckte und die Konditionen durchgeprüft werden. Wichtig dabei auch: Wie sieht es mit den Bereitstellungszinsen aus? Da hängt es sehr von der individuellen Situation beim Bauvorhaben ab, ob das zinsschlechtere Darlehen mit der längeren kostenfreien Freistellungszeit vielleicht doch am Ende das bessere ist. Oder die Sondertilgung: Wer gerne Teile seines Kredits vorzeitig auslöschen will, der sollte auf eine Sondertilgungsmöglichkeit achten. Nach zehn Jahren Laufzeit kann aber jeder Vertrag wieder gekündigt werden. Wichtig auch: Oftmals gibt es nur eine vorläufige Darlehenszusage von den Banken, die Zinskonditionen werden dann mit der zweiten Prüfung der Unterlagen noch einmal verändert oder bleiben nur bis zu einem bestimmten Zeitpunkt bestehen.

Entscheidung

Die Entscheidung für ein Kreditangebot ist gefällt - jetzt kann die Unterschrift getätigt werden. Noch einmal: Achten Sie darauf, dass die Finanzierung generell auf sicheren Füßen steht. Sinnvoll ist es auch, einen Vorvertrag mit dem Verkäufer einer Immobilie abzuschließen, damit nicht dann die Finanzierung steht aber der Kauf platzt. Das führt dann nämlich zu empfindlichen Entschädigungszahlungen an das Bankinstitut. Fr die Darlehenszusage braucht dann die Bank noch einmal ein paar Wochen.

Anschlussfinanzierung

Ist der Kreditvertrag ausgelaufen, wollen viele Banken nicht die günstigen Konditionen für Neukunden gewähren. Der Verhandlungspoker beginnt noch einmal. Letztendlich ist es nicht einzusehen, warum ein sicherer Bestandskunde schlechter behandelt wird wie ein unbekannter Neukunde. Es ist ein Rechenexempel, ob sich der Wechsel zu einer anderen Bank lohnt. Aber bitte rechtzeitig: Sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist sollten auf jeden Fall die Fühler ausgestreckt werden.